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夫妻一方擅自出售夫妻共有房产签订的买卖合同有效吗?

作者: 时间:2018-12-28

随着房价的不断上涨,让很多人都放弃了购买新房的想法,够买二手房的越来越多。二手房的房屋产权问题又与夫妻共同财产等婚姻家庭财产制度交叉在一起,对于夫妻一方擅自出售夫妻共有房产签订的买卖合同的效力问题需要大家有一个基本的认识。


婚姻法及司法解释规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权,即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。


具体到夫妻一方擅自出售夫妻共有房产签订的买卖合同是否有效的问题在司法实践中一般从以下方面审查认定。


首先,房产出售是一个家庭中的重大事宜,不是因日常生活需要而发生的事项,所以,出售夫妻共有房产应当在夫妻共同同意出售,单方无权决定。


其次,在夫妻双方实际未协商一致的情况下,虽然是夫妻一方与买房人签订的买卖合同,如果存在其配偶知道房产出售未表示反对或者甚至协助办理了部分手续等情形的,这就足以让买房人有理由认为出售房产是夫妻共同的意思,此时配偶不能以不同意或不知道为由主张合同无效,要求买房人返还房产。


最后,还有一种比较特殊情况,就是夫妻一方出售的是仅登记在自己名下的夫妻共有房产,也未征得配偶同意,在这种情况下,如买房人有理由相信卖房人是房产的唯一所有权人,基于不动产的公示公信原则,卖房人与买房人之间签订的买卖合同应认定为有效。


房产交易过程是一个复杂的过程,往往涉及到《合同法》、《物权法》、《婚姻法》等不同的法律法规的规定,因此在购买之前应当尽量详细了解出卖人情况及房产的详细信息,一旦发生纠纷要及时保存证据,甚至寻求律师指导帮助,为可能发生的诉讼做好充分准备。

 


作者:王佳,法学学士,天津博专律师事务所专职律师,业务领域涉及房地产建设工程法律事务、合同纠纷法律事务、商标纠纷法律事务、侵权纠纷法律事务等。


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