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二手房交易常见问题简析

作者: 时间:2018-12-28

无论买房还是卖房,对一般老百姓而言都是一件大事,尤其是在房价不断上涨、房地产政策不定时变化的今天更是如此。为确保交易的顺利完成,了解并掌握一些二手房交易过程中常见争议的司法评判尺度,对交易双方显得尤为重要。下面笔者就执业过程中遇到的较多的争议问题进行简单分析。


签订房屋买卖合同后,因限购政策没有资格买房了,怎么办?

二手房交易一般都需要去房屋所在地的房地产行政部门签订房产买卖协议,俗称“网签”,一般而言,新的限购政策对已经“网签”的二手房交易不产生影响,双方按照已签订的协议履行即可,上述问题所指的主要是买卖双方直接签订房屋买卖合同或者买方、卖方、房产中介三方签订包含居间内容的房屋买卖合同后,尚未进行“网签”期间,新的限购政策出台导致买方没有买房资格,无法继续进行“网签”了,已签订的房屋买卖合同如何处理的问题。对于这种因受限购、禁购等房地产调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的的情况,司法实践中一般认定合同不能履行不可归责于买卖双方,卖方或买方均可据此请求法院变更或者解除合同,法院一般会结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。


签订合同后,卖方反悔,不同意卖了,该怎么办?

这要区分是否已经进行“网签”,如果已经进行“网签”,在买方已依约履行支付房款等主要义务的情况下,卖方拒绝履行合同义务的,除《合同法》第一百一十条规定的情况外,买方可以向法院请求继续履行合同,要求办理过户手续,交付房屋。如果尚未进行“网签”,买方要求继续履行合同的,除《合同法》第一百一十条规定的情况外,法院审理案件时会重点审查是否能够继续履行,考量房地产部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素,做出个案评判。


卖方违约,不同意卖房了,卖方应当怎么赔偿损失?

根据《合同法》第一百一十三条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。卖方违约导致合同不能履行,房屋涨价的差价属于合同履行后买方可以获得的利益,实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、买方的履约情况、卖方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、买卖双方的过错程度等因素综合判定。因此,司法实践中一般可以要求卖方赔偿房屋差价,但具体赔偿金额需要个案综合判定。


由以上简单的问题可以看出二手房交易过程中的争议颇为复杂,上述问题的结论会因每个案件的具体情况不同而发生变化,因此一旦在交易过程中产生争议,建议及时咨询律师,寻求法律帮助,维护自身合法权益。


作者:王佳,法学学士,天津博专律师事务所专职律师,业务领域涉及房地产建设工程法律事务、合同纠纷法律事务、商标纠纷法律事务、侵权纠纷法律事务等。


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